O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou uma tese de extrema relevância para os condomínios e empresas em crise. Sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1391), a Segunda Seção determinou que as cotas condominiais — mesmo as vencidas em data anterior ao pedido de recuperação judicial — possuem natureza extraconcursal.

Na prática, isso significa que esses débitos não entram no plano de recuperação da empresa devedora e não se submetem ao Juízo da recuperação. Dessa forma, o condomínio credor pode prosseguir ou iniciar a cobrança e a execução diretamente no Juízo cível competente.

Por que essa decisão é importante?

● Proteção à coletividade: As despesas condominiais possuem natureza propter rem (vinculadas ao próprio imóvel) e servem para a manutenção e conservação do bem. Tratar esses valores como créditos comuns (concursais) sobrecarregaria os demais
condôminos, que precisariam arcar com os custos de uma empresa em crise.

● Preservação do ativo: O STJ entendeu que as taxas condominiais se enquadram como “despesas necessárias à administração do ativo”, aplicando por analogia o art. 84, III, da Lei n. 11.101/2005.

● Sem suspensão (Stay Period): A execução das cotas condominiais não é afetada pela suspensão temporária das ações contra a empresa recuperanda. O processo de cobrança deve continuar em paralelo.

Com essa pacificação, os condomínios ganham maior segurança jurídica e celeridade para reaver seus créditos, garantindo a saúde financeira e a manutenção das áreas comuns sem a interferência dos longos trâmites de uma recuperação judicial.