A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no julgamento do REsp 1.899.963-SP, que a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias em contrato de locação abrange também as acessões (construções e obras novas).

 

O colegiado considerou que a Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991, art. 35) e a Súmula 335 do STJ empregam o termo “benfeitorias” de forma ampla e genérica, alinhando-se aos usos, costumes e à praxe do mercado imobiliário.

 

Pontos centrais da decisão:

• Usos e costumes do mercado imobiliário: Na prática das locações urbanas, a expressão “benfeitorias” é comumente utilizada para designar qualquer obra, reforma ou construção feita no imóvel, independentemente da distinção técnica e conceitual do Direito Civil entre acessão e benfeitoria.
• Boa-fé objetiva e risco do negócio: No caso analisado, o locatário alugou um terreno vazio ciente da necessidade de construir para exercer sua atividade comercial e aceitou expressamente a cláusula de renúncia a indenizações. O STJ entendeu que essas condições integram o cálculo econômico do contrato, refletindo em contrapartidas no valor do aluguel.
• Autonomia privada e intervenção mínima: Permitir que o locatário pleiteie indenização posterior por construções, contrariando a renúncia pactuada, configuraria intervenção indevida do Judiciário na vontade das partes e geraria enriquecimento sem causa.

O precedente reforça a segurança jurídica nas locações comerciais e confirma a validade plena das cláusulas de renúncia a indenizações por obras e construções quando livremente ajustadas pelas partes.

 

Diante do precedente, as partes devem estar cientes de que, ao usarem o termo “benfeitoria”, estão abrangendo também as obras realizadas no imóvel. Assim, sempre que as partes desejarem negociar as acessões à parte, devem fazê-lo de modo expresso no negócio jurídico, seja em cláusulas de exclusão de indenização, seja nas cláusulas da própria existência de indenização.