O Supremo Tribunal Federal decidiu que não incide Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital com imóveis, mesmo quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis, salvo simulação ou fraude. A decisão favorece holdings patrimoniais e incorporadoras, mas a imunidade vai só até o valor do capital integralizado.

Transferir imóveis para uma empresa é comum no planejamento patrimonial e no setor da construção. Famílias concentram imóveis em holdings, donos de terrenos tornam-se sócios de empreendimentos e grupos reorganizam seus ativos. Quando o imóvel é usado para pagar a participação do sócio no capital social, a chamada integralização de capital, a Constituição afasta o ITBI.

Muitos municípios, porém, cobravam o imposto quando a empresa que recebia o imóvel tinha como atividade principal comprar, vender ou alugar imóveis. É o perfil das holdings patrimoniais, que alugam os bens da família, e das empresas criadas para incorporar e vender unidades.

Em julgado divulgado no Informativo STF n. 1.235, de 4 de novembro de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, no Tema 1.348 da repercussão geral, que essa imunidade é incondicionada, isto é, não depende da atividade da empresa, salvo simulação ou fraude. O julgamento foi por maioria, sob a relatoria do Ministro Edson Fachin, e a tese deve ser observada por juízes e tribunais de todo o país.

 

A cobrança de Piracicaba que chegou ao Supremo

O recurso foi apresentado por uma empresa administradora de bens contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que validou a cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba sobre imóvel integralizado ao seu capital. O motivo era a atividade preponderante da empresa, ligada à locação e à venda de imóveis.

Os municípios argumentaram que a Constituição exclui da imunidade as empresas com atividade imobiliária preponderante e que o Código Tributário Nacional (CTN) aplica esse critério há décadas. Na sustentação oral, a Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf) estimou perda de cerca de R$ 1,169 bilhão para os municípios, e o Município de São Paulo informou ter 676 ações sobre o tema.

 

Empresa imobiliária paga ITBI na integralização de capital?

Não, até o valor do capital integralizado. A Constituição prevê duas imunidades de ITBI, uma para a integralização de capital e outra para a transferência de imóveis em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Logo depois, o texto abre exceção para os casos em que a atividade preponderante do adquirente é a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Para o STF, essa exceção vale apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção. A expressão “salvo se, nesses casos”, incluída somente no texto de 1988, restringe a ressalva a essas operações. Segundo o tribunal, a imunidade na integralização existe para facilitar a capitalização das empresas e estimular a livre iniciativa.

 

O teste dos 50% da receita deixa de valer

Na prática, os municípios aplicavam o critério do art. 37 do CTN. A atividade era preponderante quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, viesse da venda ou locação de imóveis. Para empresas com menos de dois anos de atividade na data da aquisição, contavam os três primeiros anos seguintes.

Como a verificação alcançava os anos seguintes, a empresa podia ser cobrada muito tempo depois da integralização. O STF concluiu que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados, ou seja, não são compatíveis com a Constituição de 1988, na parte em que condicionam a imunidade à ausência de atividade imobiliária preponderante.

 

Três limites da imunidade do ITBI

1. A imunidade vai só até o valor do capital

O STF manteve o limite fixado em 2020, no Tema 796. A imunidade não alcança a parte do valor do imóvel que exceder o capital integralizado. Como o ITBI é calculado sobre o valor venal, que corresponde ao valor de mercado, o município pode cobrar o imposto sobre a diferença entre esse valor e o montante da integralização.

Esse limite pesa nas holdings, porque a legislação do imposto de renda permite integralizar o imóvel pelo valor da declaração de bens do sócio, em geral inferior ao de mercado. Em 2025, a Primeira Turma do STF manteve a cobrança de ITBI sobre a parcela em que o valor venal superava o da integralização. Integralizar pelo valor de mercado reduz essa diferença, mas o acréscimo passa a ser tributado como ganho de capital do sócio.

Imagine um imóvel com valor venal de R$ 3 milhões, que consta da declaração do sócio por R$ 800 mil e é integralizado por esse valor. A imunidade cobre R$ 800 mil, e o município pode cobrar ITBI sobre os R$ 2,2 milhões restantes. Com alíquota de 3%, apenas para ilustrar, o imposto seria de R$ 66 mil.

2. Simulação e fraude continuam sujeitas ao imposto

A tese ressalva a possibilidade de o município comprovar simulação ou fraude à lei destinada a obter a imunidade indevidamente. Um exemplo é a integralização seguida, pouco depois, da venda das quotas a quem de fato queria comprar o imóvel, o que pode ser tratado como compra e venda disfarçada. Essa prova cabe ao município, em cada caso.

3. Fusão, incorporação e cisão de empresas seguem outra regra

A exceção da atividade preponderante continua a valer para imóveis transferidos em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Nessas operações, o ITBI ainda pode ser cobrado quando a empresa que recebe os imóveis tem atividade preponderantemente imobiliária, e por isso a forma escolhida para reorganizar um grupo pode mudar o resultado tributário.

 

Holdings patrimoniais, incorporadoras e grupos de construção

A decisão vale para qualquer empresa, mas pesa mais onde a receita vem da venda ou do aluguel de imóveis. Holdings que recebem imóveis da família para alugá-los deixam de ter a imunidade negada. Proprietários de terrenos e incorporadoras que integralizam áreas em sociedades de propósito específico (SPE), criadas para um único empreendimento, também se beneficiam.

Construtoras que apenas executam obras para terceiros, em regra, já não eram alcançadas pelo critério, porque sua receita vem dos contratos de construção. Para as que também incorporam ou mantêm imóveis em empresa de locação do grupo, a decisão afasta uma cobrança frequente. Na avaliação de risco, o foco passa a ser o valor da integralização e o propósito do negócio.

 

Passos para integralizar imóveis sem surpresas

1. Revisar o ITBI pago nos últimos cinco anos. Quem pagou o imposto porque a imunidade foi negada em razão da atividade imobiliária pode avaliar pedido de restituição, no prazo de cinco anos contado do pagamento. Cobranças em andamento também merecem revisão. O informativo não registra modulação de efeitos, isto é, limitação da decisão no tempo, mas os municípios ainda podem pedi-la ao próprio STF.

2. Calcular o valor de integralização. Antes da operação, convém comparar o ITBI sobre a diferença de valor com o imposto de renda sobre o ganho de capital e registrar nos atos societários o valor atribuído a cada imóvel.

3. Documentar o propósito da operação. A integralização deve ter finalidade empresarial clara e registrada, como a gestão do patrimônio, a separação de riscos ou a viabilização de um empreendimento. A venda das quotas logo após a integralização merece análise prévia, porque pode ser apontada como simulação.

Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização de capital

O que é integralização de capital social?

É o pagamento, pelo sócio, da parte do capital social que ele se comprometeu a aportar na empresa. Pode ser feito em dinheiro ou com bens, como imóveis, que passam a pertencer à empresa.

Holding patrimonial paga ITBI na integralização de imóveis?

Não sobre o valor usado para integralizar o capital, ainda que a holding tenha como atividade principal a locação ou a venda de imóveis. O município pode cobrar o imposto sobre a parte do valor do imóvel que exceder esse capital e nos casos de simulação ou fraude.

É possível pedir de volta o ITBI pago na integralização de capital?

Em princípio, sim, quando o imposto foi cobrado só por causa da atividade imobiliária da empresa e o pagamento ocorreu nos últimos cinco anos, prazo previsto no CTN. A restituição não alcança a parcela que excedeu o capital integralizado e pode ser afetada se o STF limitar os efeitos da decisão no tempo.

 

Fontes

Supremo Tribunal Federal. Informativo STF n. 1.235, 4 de novembro de 2026. RE 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral), Rel. Ministro Edson Fachin, Plenário, por maioria, julgamento virtual finalizado em 19/10/2026: portal.stf.jus.br.

Supremo Tribunal Federal. Imunidade de ITBI na integralização de capital vale também para empresas do setor imobiliário, decide STF. 21 de outubro de 2026: noticias.stf.jus.br.

Supremo Tribunal Federal. RE 796.376/SC (Tema 796 da repercussão geral), Tribunal Pleno, julgado em 5/8/2020, DJe de 25/8/2020, e Rcl 69.420 AgR/SP, Rel. Ministro Flávio Dino, Primeira Turma, julgado em 15/9/2025, DJe de 25/9/2025: portal.stf.jus.br.

Migalhas. STF julga imunidade de ITBI em capital social de imobiliárias. 2 de setembro de 2026: migalhas.com.br.

Constituição Federal, art. 156, § 2º, I: planalto.gov.br.

Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 36, 37, 38 e 168: planalto.gov.br.

Lei nº 9.249/1995, art. 23: planalto.gov.br.