STJ pacifica divergência: banco que atua como agente financeiro estrito não responde por atraso ou vício em obra imobiliária
Em recente julgamento de embargos de divergência (EAREsp 2.422.743-BA), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou o entendimento das turmas de Direito Privado e fixou que o agente financeiro em sentido estrito — na condição de credor fiduciário do empreendimento — não possui legitimidade passiva para responder a ações indenizatórias ajuizadas por compradores em virtude de atraso na entrega ou vícios de construção da obra.
A decisão encerrou a divergência da Quarta com a Terceira Turma e estabeleceu que a mera fiscalização do cronograma e a vinculação da liberação das parcelas do empréstimo à evolução das obras não transformam o banco em executor ou coparceiro do empreendimento.
Principais fundamentos da decisão:
- Aplicação do art. 31-A, § 12, da Lei n. 4.591/1964: A legislação especial de incorporações imobiliárias prevê de modo expresso que a contratação de financiamento, a constituição de garantias (como alienação fiduciária das unidades) ou a cessão de recebíveis não transferem ao credor fiduciário as obrigações e responsabilidades próprias do incorporador ou do construtor.
- Legítimo exercício de garantia contratual: O acompanhamento técnico e a liberação de recursos conforme o avanço físico da construção decorrem do direito e da prudência da instituição financeira para evitar fraudes, desvios ou perecimento da sua garantia econômica. Essa verificação periódica não se confunde com direção de engenharia nem com gestão da obra.
- Inexistência de responsabilidade solidária presumida: Nos termos do art. 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes. O STJ rejeitou a sobreposição genérica das regras da cadeia de consumo do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para afastar a norma específica da Lei de Incorporação Imobiliária.
- Preservação do custo do crédito imobiliário: O colegiado destacou que transferir ao agente financeiro os riscos executivos da construção encareceria os financiamentos e inviabilizaria a concessão de crédito, pois exigiria que os bancos mantivessem equipes técnicas permanentes para fiscalizar diariamente a atuação técnica de terceiros.
Relevância para o mercado imobiliário
A decisão confere segurança jurídica às operações de crédito e desenvolvimento imobiliário, reforçando que as pretensões indenizatórias por descumprimento de prazos contratuais ou defeitos construtivos devem ser endereçadas à construtora e à incorporadora responsáveis pelo empreendimento.
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