Demolição de empreendimento em Área de Preservação Permanente: o STJ admite a conversão da ordem em perdas e danos
Ao julgar caso de edifício construído com autorização judicial e amparo em lei municipal, a Segunda Turma do STJ considerou desproporcional a demolição integral e converteu a obrigação de fazer em indenização, com destinação da verba a projetos do ecossistema local. A decisão abre uma linha de defesa relevante para incorporadoras, construtoras e adquirentes de boa-fé.
Poucas ordens judiciais produzem efeito econômico tão severo sobre um empreendimento imobiliário quanto a determinação de demolir o que já foi construído e vendido. Em julgamento noticiado no Informativo de Jurisprudência n. 896, divulgado em 12 de agosto de 2026, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou exatamente essa situação e concluiu, por maioria, que a demolição integral de edifício erguido em Área de Preservação Permanente pode ser substituída por indenização quando não houve descumprimento deliberado de comandos normativos, administrativos ou judiciais pelo empreendedor.
Para diretores jurídicos do setor imobiliário e da construção, o julgado interessa menos pelo resultado individual e mais pelo raciocínio adotado. O Tribunal deslocou a discussão do plano do fato consumado para o plano da proporcionalidade da medida executiva, e é essa mudança de eixo que pode ser aproveitada em defesas atualmente em curso.
O caso concreto
A controvérsia envolvia edifício construído em Área de Preservação Permanente e em terreno de marinha, com base em norma municipal de 2014 que autorizou a edificação de seis pavimentos, em substituição a regramento da década de 1970 que limitava a construção a três andares. O empreendimento foi erguido com amparo em autorização judicial e em lastro na legislação municipal, em terreno separado da praia e da vegetação remanescente por via pública consolidada desde os anos 1970 e cercado por condomínios vizinhos de estrutura idêntica. As vinte e quatro unidades autônomas foram comercializadas de forma legítima a terceiros de boa-fé.
O Ministério Público Federal buscava a demolição integral da obra. O Tribunal Regional Federal já havia imposto condenação pecuniária, e a discussão que chegou ao Superior Tribunal de Justiça dizia respeito à manutenção da ordem demolitória.
Proporcionalidade, e não fato consumado
O acórdão registra expressamente que a questão não envolvia o debate sobre fato consumado em razão da antropização da área, e sim a proporcionalidade da ordem de demolição. Essa distinção é o núcleo técnico do julgado. A jurisprudência ambiental brasileira é, com razão, refratária à convalidação de ilícitos pela simples passagem do tempo.
O que a Segunda Turma examinou foi outra coisa, isto é, se a tutela específica ainda era material e normativamente executável e se produziria o resultado que a proteção ambiental pretende alcançar.
A resposta foi negativa. O Tribunal ponderou que a condenação se voltava contra a construtora, mas que os principais prejudicados seriam os adquirentes de boa-fé, que naturalmente buscariam o Judiciário para inviabilizar a execução, adiando ainda mais a satisfação do verdadeiro afetado, que é o meio ambiente. Registrou, ainda, que o desacolhimento reiterado das pretensões do Ministério Público Federal ao longo do processo influenciou a conduta dos envolvidos, inclusive a dos terceiros adquirentes. A partir dessas premissas, aplicou por analogia o art. 499 do Código de Processo Civil, segundo o qual a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente.
O desenho da condenação substitutiva
A conversão não significou abrandamento da responsabilidade, e o acórdão foi explícito nesse ponto ao afirmar que a solução não implica isenção de responsabilidade ou de consequências pelo dano causado, sob pena de premiar o empreendedor que, ao fim e ao cabo, efetive lesão ambiental.
A condenação foi estruturada em três camadas.
A primeira é a apuração, em liquidação, do valor integral do serviço de demolição, desde o planejamento até a limpeza, a destinação de entulhos e os demais serviços associados.
A segunda é o acréscimo desse valor à condenação já imposta pelo Tribunal Regional Federal, equivalente a um terço do lucro obtido pela construtora, igualmente a ser apurado em liquidação.
A terceira é a destinação específica dessa parcela a projetos vinculados ao ecossistema local, conforme deliberação do juízo de execução, e não a fundos coletivos genéricos. O custo econômico da demolição foi preservado integralmente, mas convertido em recurso aplicável na recuperação da própria área afetada, em lógica de compensação in loco e, indiretamente, in natura, sem impor a desocupação de vinte e quatro moradias regularmente adquiridas.
Os pressupostos que sustentam a tese
O julgado não autoriza a leitura de que construções em Área de Preservação Permanente passaram a ser toleráveis mediante pagamento. A conclusão dependeu de um conjunto de circunstâncias que precisam estar demonstradas nos autos e, sobretudo, documentadas desde a fase de licenciamento. Foram elas a existência de autorização judicial e de respaldo administrativo e legal para a obra, a ausência de descumprimento deliberado de qualquer comando durante a execução do projeto, a alienação regular das unidades a terceiros de boa-fé com registro imobiliário e o contexto físico da área, já consolidada e cercada por edificações equivalentes. Empresas que não conseguem demonstrar essa trajetória de conformidade dificilmente extrairão do precedente o mesmo resultado.
Impactos na estratégia defensiva
A primeira frente é a estruturação do pedido subsidiário. Defesas em ação civil pública ambiental costumam concentrar-se na negativa do dano e na impugnação do nexo causal, deixando de sustentar, em caráter sucessivo, a inviabilidade material e normativa da tutela específica. O julgado mostra que essa tese sucessiva pode ser decisiva, e ela precisa vir acompanhada de proposta concreta de destinação da verba a projetos do ecossistema afetado.
A segunda frente é probatória. A demonstração da inviabilidade da demolição, do impacto ambiental gerado pela própria demolição e da situação dos adquirentes de boa-fé exige prova técnica produzida em tempo oportuno, e não alegação em memoriais. O mesmo vale para a cadeia de autorizações administrativas, cuja preservação documental converte a conformidade regulatória em ativo processual.
A terceira frente é contábil. A possibilidade de conversão altera a natureza da contingência, que deixa de ser obrigação de fazer de difícil mensuração e passa a ser obrigação pecuniária calculável, o que recomenda revisão das provisões e da forma como o risco é reportado à administração e aos auditores.
Os efeitos materiais da medida
A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça não relativizou a proteção ambiental. Reconheceu que, em situações nas quais a tutela específica se tornou materialmente inexequível e recairia sobre terceiros de boa-fé, a reparação integral se realiza melhor pela via pecuniária vinculada ao ecossistema afetado do que por uma ordem de demolição que tende a permanecer indefinidamente sem cumprimento.
É necessária, porém, uma ressalva de método. Trata-se de decisão proferida por maioria, em agravo interno, e fortemente ancorada nas peculiaridades do caso, expressamente qualificadas pelo acórdão como situação peculiar. O julgado não constitui precedente vinculante e não dispensa análise individualizada. Ainda assim, oferece roteiro argumentativo consistente para empreendimentos que atuaram sob amparo formal e hoje enfrentam pedido de demolição, e reforça uma conclusão que antecede o litígio, qual seja, a qualidade do arquivo documental do licenciamento costuma ser o fator que separa a conversão em perdas e danos da demolição efetiva.
Daí a recomendação prática que se extrai do julgado. Incorporadoras e construtoras que operam em áreas ambientalmente sensíveis devem tratar a conformidade como rotina contínua, iniciada na due diligence do terreno e mantida ao longo do licenciamento, da execução da obra, da comercialização das unidades e do período pós-entrega, com registro sistemático das autorizações obtidas, das condicionantes cumpridas e das alterações de regramento aplicáveis ao empreendimento. Estruturado dessa forma, o acervo probatório existe antes do litígio e não precisa ser reconstituído sob pressão quando a demanda já está em curso.
Por: Andrey Lyncon, advogado do núcleo contencioso estratégico do escritório Schiefler Advocacia, Mestre em Direito e Acesso à Justiça pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC).
Fontes
Superior Tribunal de Justiça. Informativo de Jurisprudência n. 896, 12 de agosto de 2026. AgInt no AREsp 2.110.631-SC, Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Rel. para acórdão Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, por maioria, julgado em 4 de agosto de 2026: processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/.
Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 499: planalto.gov.br.
Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), disposições sobre Área de Preservação Permanente: planalto.gov.br.
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