Direito Imobiliário

STJ afasta responsabilidade de banco por atraso na entrega de imóvel residencial

Em decisão unânime (REsp 2.252.124-RS), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que a instituição financeira que atua estritamente como agente financeiro não possui legitimidade passiva para responder por indenizações decorrentes de atraso na entrega de obras.

O tribunal destacou ainda que a veiculação de peças publicitárias, por si só, não sugere a condição de “garantidor aparente” da construção e não torna o banco solidariamente responsável pelo atraso.

Quando o banco pode ser responsabilizado?

De acordo com a jurisprudência consolidada do STJ, a inclusão da instituição financeira no polo passivo de ações por atraso de obra depende da natureza da sua atuação no contrato:

• Atuação como executor de políticas habitacionais: O banco responde solidariamente se figurar diretamente como gestor/executor de programas públicos federais de moradia voltados à população de baixa renda.
• Atuação como agente financeiro em sentido estrito: Se a instituição atua apenas concedendo o mútuo habitacional e financiando a obra ou o adquirente, sua responsabilidade limita-se ao contrato financeiro, inexistindo dever de indenizar pelos prazos da construção.

Publicidade e a figura do “garantidor aparente”

No caso em análise, o Tribunal de origem havia admitido a responsabilidade da instituição bancária porque, no entendimento do Tribunal, propagandas comerciais indicavam que o empreendimento era “financiado e garantido pelo banco”.

Contudo, o STJ reformou o entendimento, esclarecendo que esse tipo de publicidade não transforma o agente financeiro em executor de políticas públicas de habitação de interesse social. Por essa razão, não autoriza a criação de solidariedade passiva com a construtora ou incorporadora perante os compradores.

Relevância prática

A decisão reforça a segurança jurídica no mercado imobiliário e bancário, delimitando com precisão a esfera de responsabilidade de cada agente econômico e confirmando que pleitos indenizatórios por atraso de cronograma devem ser direcionados à construtora e à incorporadora responsáveis pelo empreendimento.