contrato de gaveta

IPTU de imóvel vendido sem registro: vendedor continua responsável

Quem vende um imóvel por contrato particular, o chamado contrato de gaveta, e não registra a transferência continua respondendo pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mesmo que tenha comunicado a venda à prefeitura antes de o imposto ser devido. Foi o que decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Para empresas que compram, vendem ou recebem imóveis em pagamento, o registro deixa de ser formalidade adiável e passa a ser proteção contra execuções fiscais.

 

Empresas vendem terrenos, recebem imóveis em pagamento de dívidas, fazem permutas e firmam promessas de compra e venda que levam meses ou anos até chegar ao cartório. Parte delas fica num contrato de gaveta, sem escritura nem registro. Nesse intervalo, o imóvel vendido sem registro continua em nome de quem vendeu, e o IPTU continua sendo lançado. Em alguns casos, a venda é comunicada à prefeitura, na expectativa de que o comprador passe a responder pelo imposto. Uma decisão recente mostra que essa comunicação não protege o vendedor.

Em julgado divulgado no Informativo de Jurisprudência n. 908, de 3 de novembro de 2026, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a transferência particular da posse e dos direitos sobre um imóvel, ainda que comunicada ao município antes de o imposto ser devido, não afasta a responsabilidade pelo IPTU de quem continua como proprietário no registro de imóveis, o chamado proprietário registral. O julgamento foi unânime, sob a relatoria do Ministro Francisco Falcão.

 

A comunicação à prefeitura não livrou o vendedor

O caso veio de Santa Catarina. Um município cobrava, em execução fiscal, o IPTU dos exercícios de 2002 e 2005 do proprietário que constava no registro de imóveis. Ele apresentou exceção de pré-executividade, defesa feita por simples petição, e sustentou que já havia transferido a posse e os direitos sobre o imóvel por contrato particular, comunicado à prefeitura antes dos anos cobrados. O juiz extinguiu a execução por ilegitimidade, e o Tribunal de Justiça manteve a decisão. O STJ afastou esse entendimento.

 

Quem paga o IPTU de imóvel vendido por contrato de gaveta?

Os dois podem ser cobrados, a depender da lei municipal. O Código Tributário Nacional (CTN) permite cobrar o IPTU tanto do proprietário quanto de quem tem a posse do imóvel. Com base nisso, o STJ já havia fixado, em recurso repetitivo, que o promitente comprador e o proprietário que permanece no registro podem responder pelo imposto, cabendo à lei de cada município definir quem deve pagar. A existência de um possuidor que também possa ser cobrado não exclui o vendedor.

A razão está no direito civil. A propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no cartório. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua a ser considerado dono do imóvel. A comunicação à prefeitura pode até permitir que o município cobre também o comprador, se a lei local autorizar, mas não produz os efeitos do registro.

 

Contrato entre as partes não vincula o fisco

O STJ lembrou ainda que acordos particulares sobre quem paga um tributo não valem contra o município, salvo previsão legal em contrário. A cláusula que transfere o IPTU ao comprador vale entre as partes e permite ao vendedor cobrar dele o que tiver de pagar, mas não impede o município de executar o proprietário registral. A única saída estaria na própria lei municipal, se ela excluísse a responsabilidade de quem consta no registro, o que não ocorria no caso.

A decisão é de Turma e não vincula outros tribunais, mas aplica tese repetitiva consolidada, o que deixa pouca margem para entendimento diferente. Ela expõe uma situação frequente e pouco percebida. O vendedor que recebeu o preço, entregou o imóvel e avisou a prefeitura pode ser surpreendido, anos depois, por uma execução fiscal, com penhora de bens e certidão fiscal positiva, por dívidas de um imóvel que já não usa.

 

Construtoras, incorporadoras e empresas com patrimônio imobiliário

A regra alcança qualquer vendedor que não concluiu o registro, mas pesa mais sobre empresas que negociam imóveis com frequência. Incorporadoras que vendem unidades por promessa de compra e venda, construtoras que recebem terrenos em permuta, empresas que entregam ou recebem imóveis em pagamento de dívidas e grupos que reorganizam o patrimônio entre sociedades devem acompanhar a situação registral de cada bem. O raciocínio vale também para o comprador, que pode ser cobrado como possuidor se a lei municipal o eleger como contribuinte.

 

Três medidas para não herdar o IPTU de outro

Registrar sem demora. A escritura e o registro devem ser tratados como parte da operação, com prazo, custo do imposto de transmissão e documentos definidos já na negociação. Enquanto o registro não sai, o risco tributário continua com quem vendeu.

Amarrar o comprador no contrato. O instrumento deve prever o prazo para o registro, a responsabilidade do comprador pelo IPTU desde a entrega do imóvel e o dever de reembolsar o vendedor, se possível com garantia. A cláusula não vincula o município, mas facilita a cobrança regressiva.

Monitorar os débitos dos imóveis vendidos. Consultar periodicamente a situação fiscal dos imóveis ainda registrados em nome da empresa permite agir antes da execução fiscal, seja cobrando o comprador, seja pagando e buscando o reembolso. Até a conclusão do registro, esses imóveis devem constar dos controles da empresa como contingência tributária.

 

Perguntas frequentes sobre IPTU e venda de imóvel

O que é contrato de gaveta?

É o nome popular do contrato particular de compra e venda de imóvel que não é levado a registro. Ele vale entre as partes, mas não transfere a propriedade, que só passa ao comprador com o registro no cartório de imóveis.

O comprador também pode ser cobrado pelo IPTU?

Pode, se a lei municipal o eleger como contribuinte. Pela tese do STJ, tanto o possuidor quanto o proprietário registral podem responder pelo imposto, e cabe à legislação de cada município definir quem será cobrado.

Comunicar a venda à prefeitura livra o vendedor do IPTU?

Não. A comunicação pode permitir que o município cobre também o comprador, se a lei local autorizar, mas não retira a responsabilidade de quem continua como proprietário no registro de imóveis. Só a própria lei municipal pode excluir essa responsabilidade.

Quando a propriedade do imóvel é transferida?

Com o registro do título no cartório de registro de imóveis. Nem o contrato particular nem a escritura pública, sozinhos, transferem a propriedade.

 

Fontes

Superior Tribunal de Justiça. Informativo de Jurisprudência n. 908, 3 de novembro de 2026. REsp 2.294.977/SC, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 20/10/2026: processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/.

Superior Tribunal de Justiça. Tema Repetitivo 122 (REsp 1.110.551/SP e REsp 1.111.202/SP) e Súmula 399: processo.stj.jus.br.

Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 34 e 123: planalto.gov.br.

Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.227 e 1.245: planalto.gov.br.

 

 

Read More