A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.196.855-RJ, consolidou o entendimento de que a imprescritibilidade inerente à ação de adjudicação compulsória deve ser estendida à pretensão de indenização por perdas e danos, caso a obrigação de fazer original não possa ser cumprida de modo específico.

 

Contexto da adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é o mecanismo que viabiliza a execução específica de uma promessa de compra e venda de imóvel.

● Direito do comprador: Se o promitente vendedor, após a quitação integral do preço, recusar-se a outorgar a escritura definitiva, o comprador pode pleitear uma sentença judicial que supra essa declaração de vontade.

● Substituição da vontade: A sentença produz todos os efeitos da declaração omitida, permitindo a transferência da propriedade no registro de imóveis.

Conversão em perdas e danos

De acordo com o Código Civil e o Código de Processo Civil, quando a prestação de um fato se torna impossível por culpa do devedor, a obrigação de fazer resolve-se em perdas e danos.

● Conversão Automática: A jurisprudência do STJ admite que essa conversão ocorra de forma automática, mesmo sem pedido explícito da parte, quando a tutela específica ou o resultado prático equivalente for inviável.

● Inexequibilidade: No caso da adjudicação, a impossibilidade pode ocorrer, por exemplo, se o imóvel foi transferido a terceiros de boa-fé ou deixou de existir juridicamente sob o domínio do vendedor.

A Tese da imprescritibilidade

O ponto central do julgamento foi a natureza do prazo para pleitear a indenização substitutiva.

O STJ fundamentou sua decisão nos seguintes pilares:

● Regra geral: A pretensão de obter a escritura definitiva (adjudicação compulsória) é imprescritível, sendo limitada apenas pela ocorrência de usucapião em favor de outrem.

● Lógica jurídica (A Maiori, Ad Minus): A Ministra Relatora aplicou o princípio de que “quem pode o mais, pode o menos”. Se a pretensão de transferência da propriedade (o mais) é infensa à prescrição, a pretensão indenizatória que a substitui (o menos) também deve sê-lo.

● Reflexo da pretensão original: A conversão em pecúnia é considerada um simples reflexo do acolhimento da pretensão original que se tornou materialmente impossível, não alterando sua natureza imprescritível.

Assim, se você possui um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel quitado e o vendedor se recusa a transferi-lo para o seu nome, saiba: a adjudicação compulsória judicial é imprescritível, inclusive se o imóvel foi perdido e houver sobrado apenas a possibilidade de requerer as perdas e danos respectivas.