Quando o Poder Público anuncia uma obra de infraestrutura urbana — um corredor de BRT, um alargamento viário, uma linha de metrô —, proprietários e moradores de imóveis na área afetada frequentemente se deparam com uma situação desconcertante: a obra avança, o imóvel é desocupado, e o dinheiro da indenização ainda não chegou. A pergunta que naturalmente surge é: isso é legal?

A resposta honesta é: depende. E compreender essa distinção é fundamental para que o proprietário saiba se está diante de um procedimento regular — ainda que imperfeito — ou de uma violação direta de seus direitos constitucionais.

O que diz a Constituição

O ponto de partida é o art. 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal, que estabelece uma garantia clara: a desapropriação por necessidade ou utilidade pública somente poderá ser realizada mediante justa e prévia indenização em dinheiro.

Três atributos, todos obrigatórios e cumulativos: a indenização deve ser justa (equivalente ao real valor do bem), prévia (anterior à perda da posse) e em dinheiro (não em títulos, promessas ou compensações futuras indefinidas). Não se trata de favor ou liberalidade do Estado — é uma garantia fundamental do cidadão.

O Decreto-Lei nº 3.365/41 e a imissão provisória na posse

A desapropriação por utilidade pública é regulamentada, em todo o território nacional, pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941, legislação que, embora antiga, permanece em vigor e é aplicada por municípios, estados e pela União.

Esse diploma introduz um mecanismo processual que, na prática, é a origem da maior parte das dúvidas e conflitos: a imissão provisória na posse. Por meio dela, o ente público pode requerer ao juízo que lhe conceda a posse do imóvel antes de encerrado o processo e

antes de fixada a indenização final — desde que alegue urgência e realize o depósito prévio em dinheiro de um valor arbitrado (art. 15 do Decreto-Lei).

O art. 33, por sua vez, estabelece que o depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juízo, é considerado pagamento prévio da indenização. Ou seja: a lei admite que o procedimento se desenvolva em duas etapas — um depósito inicial que viabiliza a tomada de posse e a fixação definitiva do valor justo ao final do processo, com pagamento da diferença acrescida de correção monetária e juros compensatórios.

Esses juros compensatórios, previstos no art. 15-A do Decreto-Lei, existem precisamente para compensar o proprietário pela perda antecipada do uso econômico do bem: enquanto o Estado já detém a posse, o particular deixou de usufruir ou rentabilizar o imóvel, e essa perda deve ser remunerada.

O que o STF decidiu sobre o tema

O Supremo Tribunal Federal enfrentou diretamente essa tensão no RE 922.144 (Tema 865 da Repercussão Geral), julgado pelo Plenário em outubro de 2023. A tese fixada é relevante e merece atenção:

A Corte reconheceu que, em regra, a indenização na desapropriação deve ser prévia à transmissão formal da propriedade ao Poder Público, que somente se consolida ao término do processo — com a quitação integral do valor devido. Em abstrato, esse modelo, que inclui o depósito inicial e o complemento posterior via precatório, não viola a exigência constitucional de indenização prévia.

Contudo, o STF estabeleceu um limite importante: se o ente expropriante não estiver em dia com o pagamento de seus precatórios, o pagamento da complementação da indenização não poderá aguardar a fila do precatório — deverá ser feito mediante depósito judicial direto. O raciocínio é preciso: o atraso indefinido no pagamento de precatórios desnatura a natureza prévia da indenização e esvazia o direito de propriedade.

O procedimento da Prefeitura de São Paulo

O Município de São Paulo regulamentou seu procedimento expropriatório por meio do Decreto nº 53.799/2013, que estabelece os passos a serem seguidos por todas as unidades da Administração Municipal.

O decreto municipal é detalhado: prevê a identificação e avaliação do imóvel, a reserva orçamentária correspondente ao valor da oferta (acrescida de uma reserva de pelo menos 30% para eventuais complementações judiciais), a tentativa de acordo extrajudicial com o proprietário e, quando não houver acordo, o ajuizamento da ação de desapropriação com pedido de imissão provisória na posse mediante depósito prévio.

O art. 6º do decreto estabelece que o valor a ser ofertado corresponde ao Valor Venal de Referência do ITBI — base reconhecidamente defasada em relação ao valor de mercado real —, embora a Procuradoria Geral do Município possa autorizar ofertas em valor diverso, mediante avaliação técnica específica.

Quando o procedimento é regular e quando é ilegal

É importante distinguir três situações que, embora possam parecer semelhantes ao proprietário afetado, têm consequências jurídicas completamente distintas:

Situação regular (ainda que imperfeita): O Poder Público ajuizou a ação de desapropriação, realizou o depósito judicial prévio e obteve decisão autorizando a imissão na posse. O proprietário pode levantar até 80% do valor depositado imediatamente (art. 33, § 2º, do Decreto-Lei) e discutir o valor justo no processo, recebendo a diferença ao final, com correção e juros. Há inconveniência, há possível insuficiência do depósito inicial — mas o procedimento está dentro do que a lei e a jurisprudência admitem.

Situação juridicamente problemática: O depósito inicial é tão defasado em relação ao valor de mercado que, na prática, não permite ao proprietário adquirir outro imóvel equivalente. Nesse caso, mesmo que o rito formal seja observado, há violação material da garantia de indenização justa — e o proprietário tem pleno direito de impugnar o valor e requerer perícia judicial que apure o preço real do bem.

Situação flagrantemente inconstitucional: O proprietário é retirado do imóvel sem que haja ação de desapropriação ajuizada, sem decreto de utilidade pública formalmente publicado ou sem qualquer depósito prévio em dinheiro. Nesse caso, não há amparo legal ou constitucional. A Constituição e o Decreto-Lei são expressos: sem depósito prévio, não há imissão na posse legítima. O que ocorre, nessa hipótese, é o chamado apossamento administrativo ou desapropriação indireta, que gera direito a indenização por ação própria.

Um exemplo contemporâneo: o BRT Aricanduva

As desapropriações para a implantação do Corredor BRT Aricanduva, na zona leste de São Paulo, ilustram bem a tensão entre o arcabouço jurídico formal e a experiência concreta dos atingidos.

O projeto conta com amparo em decretos municipais de utilidade pública, com um Plano de Ação de Reassentamento elaborado no contexto do financiamento com o Banco Mundial — que prevê expressamente indenização prévia e justa pelo valor de mercado — e com o Decreto Municipal nº 64.610/2025, que criou um procedimento administrativo específico de reparação extrajudicial para comerciantes locatários afetados, prevendo compensação por custos de realocação, perdas de lucros líquidos e despesas de reinstalação.

Trata-se, no plano normativo, de um arranjo relativamente robusto. Ainda assim, moradores e comerciantes relatam saírem de seus imóveis sem saber quando receberão a indenização — o que revela o hiato real que existe entre o que a norma promete e o que o processo administrativo e judicial efetivamente entrega em tempo hábil.

Esse hiato não é uma fatalidade. Em muitos casos, ele pode ser reduzido por meio de instrumentos jurídicos adequados: impugnação do valor ofertado, pedido de perícia judicial, levantamento imediato dos 80% do depósito disponíveis, e, quando cabível, arguição de pagamento mediante depósito direto, à luz do Tema 865 do STF.

O que o proprietário pode fazer

Diante de um processo de desapropriação, o proprietário não está desamparado. Entre as medidas disponíveis, destacam-se:

• Verificar se houve depósito judicial prévio antes de qualquer desocupação, e requerer ao juízo informação sobre o valor depositado;
• Levantar imediatamente os 80% do depósito disponíveis, o que não implica concordância com o valor final — o direito à complementação permanece;
• Impugnar o valor ofertado e requerer a nomeação de perito judicial para avaliação independente do imóvel;
• Acompanhar a situação de precatórios do ente expropriante, pois, se ele estiver em mora, o complemento da indenização pode ser exigido por depósito direto, não pela fila de precatórios;
• Documentar eventuais danos adicionais — como fundo de comércio, lucros cessantes e despesas de mudança — que podem compor a indenização total devida.

Conclusão

A desapropriação é instrumento legítimo do Estado para viabilizar obras e serviços de interesse público, mas seu exercício encontra limite intransponível na garantia constitucional de indenização justa e prévia ao cidadão. 

Proprietários e comerciantes afetados por processos expropriatórios — especialmente em grandes obras urbanas como corredores de BRT, alargamentos viários ou projetos de mobilidade — estão sujeitos a um procedimento técnico e juridicamente complexo, no qual o valor inicial ofertado frequentemente fica aquém do real prejuízo sofrido, e os prazos de pagamento podem se estender por anos sem a devida orientação. 

Contar com assessoria jurídica especializada em direito administrativo e desapropriações é fundamental para avaliar corretamente a regularidade do procedimento, contestar valores defasados, acionar os mecanismos legais de proteção disponíveis e garantir que a indenização recebida seja, de fato, justa — não apenas formalmente suficiente para encerrar o processo.